Hvorfor er el-kontroll viktig ved kjøp og salg av bolig?
Vi har gått gjennom 500 Finn-annonser for brukte boliger i Norge, og ikke én eneste hadde utført en egen el-kontroll av det elektriske anlegget før salget.
Samtidig viser tall fra DSB at cirka halvparten av alle boligbranner i Norge skyldes feil på det elektriske anlegget, eller som følge av bruk av elektrisk utstyr.
Den delen av boligen som oftest starter en brann, selges altså i praksis usett.
For deg som kjøper betyr det at du kan overta skjulte feil for flere hundre tusen kroner, kostnader som kunne vært avdekket og forhandlet om før du la inn bud.
Skjulte feil kan koste deg flere hundre tusen
Vi i EL Alliansen gjennomfører flere el-kontroller hver uke i forbindelse med boligsalg i Oslo og Akershus, og vi finner nesten alltid feil i eldre boliger.
Det er ikke uvanlig at totalkostnaden for å utbedre feilene passerer 100 000 kroner, og jo eldre boligen er, desto høyere blir regningen.
De vanligste funnene våre er:
Ulovlige koblinger: Elektrisk arbeid utført av ufaglærte, ofte skjult i vegger og tak.
Manglende eller dårlig jording: Særlig i boliger fra 60-, 70- og 80-tallet.
Varmgang i sikringsskap: Løse koblinger og gamle skrusikringer som utgjør reell brannfare.
Overbelastede kurser: Gamle anlegg som ikke tåler dagens forbruk med elbillading, induksjonstopp og varmepumpe.
Ingen av disse feilene er synlige for deg på visning, og de fanges heller ikke opp i tilstandsrapporten.
Det betyr at hvis du kjøper en bolig uten utført el-kontroll, kjøper du katta i sekken, og regningen for å rette opp feilene havner hos deg.
Gjør ikke takstmannen dette?
Mange tror tilstandsrapporten dekker hele boligen. Det gjør den ikke.
Forskriften til avhendingslova sier at den bygningssakkyndige (takstmannen) kun skal gjøre en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, basert på spørsmål til eieren og en rask titt på det som er synlig.
Den bygningssakkyndige åpner ikke koblingsbokser, måler ingenting og sjekker ikke jording. Forskriften sier til og med at det ikke skal settes tilstandsgrad på det elektriske anlegget, fordi det krever elektrofaglig kompetanse som den bygningssakkyndige ikke har.
En bolig kan derfor få en fin tilstandsrapport selv om el-anlegget har alvorlige feil. Det er nettopp derfor tvistesaker knyttet til el-anlegg har økt kraftig etter at den nye forskriften kom i 2022.
Hva er en el-kontroll?
En el-kontroll er en grundig gjennomgang av hele det elektriske anlegget, utført av elektriker sertifisert etter NEK 405. Ved boligsalg gjelder delstandarden NEK 405-2-3, laget spesielt for avhending av bolig.
Kontrolløren går gjennom sikringsskap, kurser, jording, koblingspunkter og fastmontert utstyr, og avdekker skjulte feil med målinger. Etterpå får du en skriftlig rapport som kan brukes som dokumentasjon i salgsprosessen.
Vi har tidligere skrevet om hvorfor det kan bli lovpålagt med el-kontroll ved boligsalg, og om forskjellen på el-kontroll, el-tilsyn og el-sjekk.
Selger du bolig?
Bestill alltid en el-kontroll før du skal selge.
Etter endringene i avhendingsloven fra 2022 kan du ikke lenger selge bolig «som den er» til en forbruker.
Du er ansvarlig for skjulte feil, og kjøper kan reklamere i inntil fem år etter overtakelse.
En el-kontroll før salg gir deg dokumentert trygghet, reduserer risikoen for tvist i ettertid og gjør boligen mer attraktiv i budrunden. Avdekkes det feil, utbedrer du dem kontrollert og til en forutsigbar pris, i stedet for å risikere et reklamasjonskrav med advokat på begge sider.
Kjøper du bolig?
Les alltid hele tilstandsrapporten før du legger inn bud, ikke bare sammendraget i salgsoppgaven.
Se spesielt etter hva som står om det elektriske anlegget, når det sist var tilsyn fra DSB (Det lokale eltilsyn), eller utført el-kontroll av eier og om det finnes samsvarserklæringer for utført elektrisk arbeid.
Et godt tips er å laste opp tilstandsrapporten til en AI-tjeneste som ChatGPT eller Claude. Be den oppsummere alle avvik, anslå kostnadsbildet og foreslå hva som bør prioriteres først.
Det gir deg en rask oversikt over totalkostnaden du faktisk byr på, ikke bare prisantydningen. Husk at anslagene er veiledende, og at faktiske priser må avklares med fagfolk.
Står det ingenting om en gjennomført el-kontroll etter NEK 405, har ingen kontrollert det elektriske anlegget.
Da bør du gjøre to ting:
Be selger gjennomføre en el-kontroll før budrunden, eller
Legg inn bud med forbehold om godkjent el-kontroll.
Krev også at feil som avdekkes faktisk utbedres, ikke bare dokumenteres.
Det er utbedringen som koster penger, og arbeidet skal utføres av registrert el-virksomhet slik som et elektrikerfirma, med samsvarserklæring.
Husk at du etter avhendingsloven selv må dekke de første 10.000 kronene av en mangel, og at du regnes for å kjenne til alt som står tydelig i tilstandsrapporten.
Hva koster en el-kontroll?
Selve el-kontrollen ved avhending av bolig koster ca. 9500,- og tar normalt noen timer, men dekker ikke utbedring av eventuelle feil.
Hvis du har en eldre bolig, det har blitt gjort arbeid av ufaglærte, eller hvis hele eller deler av boligen er pusset opp de siste årene, må du regne med over 100.000 kroner for å utbedre alle feilene.
Kontrollen må utføres av elektriker med riktig NEK 405-sertifisering, og ikke alle elektrikere har den.
Våre kontrollører er sertifisert etter NEK 405-2-3, standarden som gjelder ved boligsalg.