Alt du må vite om elbillader i Borettslag og Sameier
De siste årene spør flere og flere beboere i borettslag og sameier om muligheten for å lade elbilen hjemme. Det betyr at styret må vurdere hvordan de skal tilby lading på en måte som fungerer både teknisk og økonomisk - for hele sameiet.
Dette er ikke lenger noe som kan utsettes. Mange forventer at ladeplasser er tilgjengelig der de bor, og det er styrets ansvar å finne gode løsninger. Det kan være krevende å vite hvor man starter, særlig med tanke på strømkapasitet, regler og ulike behov.
Denne artikkelen er skrevet for dere som sitter i styret til et borettslag eller sameie. Her får dere en praktisk gjennomgang av hva som må til for å få elbillading på plass - og hva dere bør unngå. Når dere er klare for å gå videre, står vi i EL Alliansen klare til å hjelpe.
Kartlegg hvilke behov dere har
Før dere kontakter en elektriker for installasjon av elbilladere, bør styret ha en tydelig oversikt over hva borettslaget eller sameiet faktisk trenger. Det gjør det enklere å finne riktig løsning, og unngå unødvendige kostnader.
Noen ønsker faste ladepunkter på egne plasser, mens andre foretrekker et felles ladeanlegg som deles av flere.
Parkeringsplasser som er fordelt på flere nivåer eller bygningsdeler, krever ofte mer omfattende installasjon.
Det er lurt å ha oversikt over hvor mange som ønsker lading nå, og hvor mange som sannsynligvis ønsker det om 1 til 3 år frem i tid.
Adgangskontroll med nøkkelbrikke (RFID) kan være aktuelt for å styre hvem som får lade, og når.
Dere bør ta stilling til om styret skal fakturere forbruket selv, eller om hver bruker skal faktureres direkte av leverandøren.
Ved høy ladeandel bør dere vurdere et anlegg som støtter lading av mange biler samtidig, uten overbelastning.
Enkelte ønsker et system som fungerer lokalt, selv om internett eller trådløst nett er nede.
Hvis noen har behov for prioritert lading, må dette tas med i vurderingen av styringssystemet.
Det finnes løsninger som gjør det mulig å utnytte all tilgjengelig strøm i bygget mest mulig effektivt.
Ved å sette grenser for maksimalt strømuttak kan dere redusere kostnader knyttet til høye tariffer målt etter effekt.
Det kan finnes støtteordninger fra Oslo kommune eller Enova som gir økonomisk hjelp til etablering av ladeanlegg.
Valgene dere tar her vil legge grunnlaget for hele prosjektet. Et godt forarbeid gir bedre løsninger, lavere kostnader og mindre administrasjon i ettertid.
Hva mer er viktig å huske på?
Det er flere tekniske og praktiske forhold styret bør ha kontroll på før ladeanlegget etableres. Mange av utfordringene handler om strøm, kapasitet og fremtidig bruk. Her er noen punkter dere bør tenke gjennom:
Lastbalansering: Når én eller to biler lades går det fint, men når mange lader samtidig må strømmen fordeles smart mellom laderne. Dette løses med lastbalansering, som sikrer at anlegget ikke overbelastes, og at alle får lade - også når kapasiteten er presset.
Nok strøm inn til området: Det må være tilstrekkelig strøm tilgjengelig inn til eiendommen. Dette må alltid avklares med netteier. I noen tilfeller er det nødvendig med en oppgradering av hovedinntaket, og våre elektrikere kan hjelpe dere med vurderingene som trengs.
Det elektriske anlegget: Sikringsskapet og det elektriske opplegget mellom inntaket og ladestasjonene må tilpasses for å håndtere høy belastning. Her er det ofte behov for nye kurser, tykkere kabler og utvidet kapasitet.
Gjesteparkering: Det kan være aktuelt å tilby ladetilgang for besøkende, særlig ved lengre opphold. Det finnes løsninger som gjør det enkelt å ta betalt for strømforbruket, slik at ikke borettslaget står for kostnaden.
Den største feilen styret kan gjøre
En vanlig feil i borettslag og sameier er å tillate elbilladere én og én etter hvert som beboere søker om det. Det kan virke greit i starten, men skaper store utfordringer på sikt.
Når man ikke har en helhetlig plan, risikerer man at strømkapasiteten blir brukt opp før anlegget er ferdig utbygd. Samtidig er det lett å ende opp med et elektrisk anlegg som ikke er dimensjonert for veksten som kommer.
Hver gang en ny beboer skal ha lader, må elektrikeren tilbake for å gjøre en ny installasjon. Det betyr ekstra kostnader for arbeid, utstyr og administrasjon. Samtidig øker risikoen for at det må gjøres flere oppgraderinger av anlegget, noe som kunne vært unngått med én samlet installasjon.
Feil dimensjonering er en annen felle mange går i. Hvis dere ikke har lagt opp til nok strøm i første omgang, må det bestilles økt kapasitet senere, ofte til en langt høyere pris. Det kan også skape ventetid for beboere som ønsker å få lader installert.
I tillegg er det mange som starter uten styringssystem eller adgangskontroll. Det gjør det vanskelig å vite hvem som lader, hvordan forbruket skal faktureres, og hvordan man unngår overbelastning. Det lønner seg å velge en løsning som er skalerbar og ferdig satt opp for å håndtere både drift og betaling.
Ved å planlegge helhetlig fra starten, sparer dere både penger, tid og frustrasjon. Det er alltid enklere og rimeligere å gjøre det riktig første gang.
Hvordan går dere frem?
Når dere skal installere elbilladere i et borettslag eller sameie, er det flere aktører involvert. Selve ladeboksene, styringssystemet, og løsningen for betaling og administrasjon leveres gjerne én og samme ladeleverandør. Installasjonen utføres av autoriserte elektrikere.
Noen selskaper tilbyr komplette pakkeløsninger hvor dere får alt fra én aktør - både ladere, styring og installasjon. Andre løsninger krever at dere selv koordinerer mellom leverandør og installatør.
Det finnes også valgmuligheter mellom løsninger som sameiet eier selv, og løsninger som leies eller driftes eksternt.
Hva som er best for dere, avhenger av størrelse, budsjett og hvor mye dere ønsker å administrere selv. Noen vil ha full kontroll og eierskap til hele anlegget, mens andre foretrekker at en ekstern aktør håndterer både drift og fakturering.
Uansett hvilken løsning dere velger, er det viktig å starte med en befaring. Da får dere en vurdering av hva som er teknisk mulig, hva det vil koste, og hvilke valg som passer for deres behov.
Vi i EL Alliansen hjelper deg
Installasjon av elbilladere i borettslag og sameier krever god planlegging og riktig kompetanse. Vi i EL Alliansen er ditt allierte elektrikerfirma, med lang erfaring med både små og store ladeanlegg, og vi kjenner godt til utfordringene som kan oppstå i felles garasjeanlegg og utendørs.
Vi hjelper dere med hele prosessen - fra kartlegging og befaring til installasjon og oppfølging. Vi samarbeider med solide leverandører av ladeløsninger, og sørger for at anlegget tilpasses deres behov, både teknisk og økonomisk.
Ta kontakt med oss når dere ønsker en trygg og effektiv vei til ferdig elbillading i borettslaget eller sameiet. Vi finner løsningen som passer for dere – og sørger for at dere får et anlegg som fungerer over tid.
Hva koster elbillader til borettslag og sameier?
Kostnadene ved å etablere lading i et borettslag eller sameie deles som regel opp i fire hoveddeler. Hvem som betaler hva, avhenger av hvordan anlegget bygges og hvilke vedtak som gjøres.
Oppgradering av strømtilførsel: Dersom det trengs mer strøm inn til bygget, må inntaket oppgraderes. Dette gir felles nytte og regnes som en fellesutgift som fordeles mellom alle etter brøk.
Infrastruktur frem til parkeringsplassene: Kabler, fordelingsskap og annet teknisk utstyr som skal frem til parkeringsplassene, er også en fellesutgift. Unntak kan vurderes hvis ikke alle har tilgang til parkering, men det må vurderes konkret i hvert tilfelle.
Selve laderen og installasjonen: Hvis beboerne setter opp lader på sin egen plass, dekker de kostnaden selv. Ved felles ladeanlegg blir dette en del av sameiets investering og deles som en fellesutgift.
Strømforbruk: Strømmen hver bruker lader for, skal dekkes individuelt. Dere kan enten måle forbruket på hver plass, eller vedta en fast månedlig sum som dekker strøm til lading.
Ved å skille mellom disse kostnadene og avklare hvem som har ansvar for hva, unngår dere misforståelser og unødvendige konflikter. Dette bør helst avklares tidlig i prosessen, gjerne sammen med en fagperson.
Alternativer til oppgradering av fellesanlegget
Oppgradering av hovedinntak og felles anlegg kan bli både kostbart og omfattende. Mange borettslag og sameier velger derfor en løsning med dynamisk laststyring for å unngå store inngrep.
Dynamisk laststyring gjør det mulig å fordele tilgjengelig strøm mellom ladepunktene basert på faktisk behov. Når bare noen få biler lader samtidig, får de full effekt. Når flere lader samtidig, justeres kapasiteten automatisk slik at anlegget ikke blir overbelastet.
Denne typen løsning gjør det mulig å ta i bruk elbilladere uten å oppgradere hovedinntaket med én gang. I mange tilfeller vil dette være mer enn tilstrekkelig for behovene deres de neste årene, og det koster langt mindre enn å bygge ut hele det elektriske anlegget fra start.
Systemet kan også utvides senere hvis behovet vokser, noe som gir større fleksibilitet og lavere risiko. For de fleste sameier og borettslag vil dette være en løsning som faller inn under vanlig forvaltning - noe som betyr at det kan vedtas med vanlig flertall.
Vi anbefaler alltid å få en faglig vurdering før dere bestemmer dere for å oppgradere anlegget. I mange tilfeller kan dere komme i mål med mindre tiltak enn dere tror.
Hva må styret være klar over?
Styret har et klart ansvar når det gjelder tilrettelegging for elbillading. Etter lovendringer som trådte i kraft 1. januar 2021, har beboere som disponerer en parkeringsplass i borettslaget eller sameiet, rett til å få lade elbilen sin der, forutsatt at det er teknisk mulig.
I følge gjeldende regelverk (borettslagsloven § 5-11 a og eierseksjonsloven § 25 a) har beboere rettigheter knyttet til lading, forutsatt at det er teknisk mulig.
Det betyr at styret må være forberedt på å motta og behandle søknader fra beboere som ønsker lading, og sørge for at det finnes en plan eller løsning som gjør dette mulig.
Retten gjelder ikke bare for dem som allerede har elbil. Den gjelder for alle som har tilgang til en plass og som ønsker å forberede seg på elbil i fremtiden. Styret kan ikke avvise slike henvendelser uten en saklig grunn, og bør derfor jobbe aktivt med å finne en løsning som fungerer for hele sameiet eller borettslaget.
Beboere må søke til styret om lov
Beboere som har parkeringsplass i borettslaget eller sameiet, kan i mange tilfeller kreve å få lade elbilen sin, forutsatt at det er teknisk gjennomførbart. Før en lader kan installeres, må de likevel søke styret om tillatelse.
Styret behandler søknaden, og kan avslå dersom det foreligger en saklig grunn, som for eksempel manglende kapasitet i det elektriske anlegget eller høy kostnad ved gjennomføring. Generell skepsis til elbiler eller usikkerhet rundt brannsikkerhet er normalt ikke nok til å avslå en søknad.
Et flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen kan ikke overstyre retten til å søke, så lenge det finnes en parkeringsplass og tekniske forutsetninger for lading. Det er styret som fatter vedtak i slike saker.
Forbrukerorganisasjonen Huseierne peker på at etablering av ladeinfrastruktur som oftest vil være en del av vanlig forvaltning. Det betyr at styret kan vedta dette uten spesialvedtak, men det anbefales å forankre større tiltak i årsmøtet for å sikre støtte og forutsigbarhet blant beboerne.
Når kan styret nekte for elbillader?
Styret kan avslå en søknad om elbillader dersom det finnes en konkret og saklig grunn. Det kan for eksempel være at det elektriske anlegget ikke har kapasitet, eller at det vil påløpe kostnader som er uforholdsmessig høye for fellesskapet.
Dersom sameiet eller borettslaget har behandlet saken i årsmøtet og besluttet å ikke oppgradere anlegget, kan dette også være et grunnlag for avslag. Det samme gjelder hvis det allerede er etablert et felles ladeanlegg som dekker behovet.
Bekymringer knyttet til elbil generelt, eller frykt for brann, regnes normalt ikke som saklige grunner. Myndighetene har vært tydelige på at det ikke er større risiko for brann i elbiler enn i fossile biler. Dersom styret skal vise til brannfare, må det bygge på vurderinger fra fagkyndige.
Økonomiske hensyn kan også tas med i vurderingen. Dersom tiltaket medfører store kostnader for den enkelte, kan det være grunnlag for å avslå, men dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
Husk å endre vedtektene
Når borettslaget eller sameiet har besluttet hvordan elbillading skal løses, bør vedtektene oppdateres slik at det blir tydelig hva som gjelder. Det skaper forutsigbarhet og gjør det enklere å håndtere framtidige spørsmål.
Vedtektene bør beskrive hvordan ladeplasser fordeles, hvem som har ansvar for installasjon og drift, og hvordan kostnader skal fordeles. Dette gjelder uavhengig av om dere har valgt individuelle ladepunkter eller et felles ladeanlegg.
Vi anbefaler at dere får bistand til å utforme endringene, slik at de er i tråd med både beslutningen og gjeldende regelverk. En tydelig og oppdatert vedtekt gjør arbeidet enklere for styret, og reduserer risikoen for uenighet blant beboerne senere.